6、股市天天在说的股票平均市盈率，其实就是【回本时间】。20+年的沪市K线图有4个大顶点，1997年1510点，1999年1756点，2001年2245点，2007年的6124点，它们分别对应的股票平均市盈率是60倍、63倍、66倍和68倍，A股从来没有在60年的市盈率（回本时间）以上停留超过两个月。这是股民的4次滑铁卢惨败。有的老股民屡战屡败，屡买屡套，原因在于忽视市盈率60年的含义，买房出租，每年净收益率2％，还不如毫无风险地按【回本时间】（本息比）18年存在银行。（备注，股市惨不忍睹，此刻上证指数是2180点）

7.房市的【售租比】不是【出租回本时间】，因为它的租金取值不是净盈利。【税费后售租比】才是【出租回本时间】，因为它的取值是扣除必要税费后的出租净盈利。

大家说，连幼儿园的、文盲老太太都会计算的回本时间，小学是不是应该通知大家回去补考。

日期：2011-12-30 11:20:16

第八章第2节 计算【出租回本时间】才能看到，房价风险已经大于股市6000点。

1、【税费后售租比】= 包括装修的市场总“售”价 / 税费后的年“租”金净盈利 = 【出租回本时间】。

2、住房的基本属性是居住，租房市场不是投机市场，房租基本反映了住房的使用价值和正常的供需关系，研究售租比可以得知合理房价是多少。但是，售租比没有扣除税费，这个指标含有许多水分，准确度大打折扣。计算【出租回本时间】（税费后的售租比），才能更准确地得知合理房价是多少。

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